Į mane kreipiasi nemažai asmenų, prašydami parengti arba peržiūrėti kitos šalies pateiktą pasirašyti preliminariąją sutartį dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo. Šalys vis daugiau pagrindinės pirkimo-pardavimo sutarties sąlygų nori aptarti preliminariojoje sutartyje. Preliminarioji sutartis gali būti sudaroma ne tik dėl pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo, šia sutartimi galima susitarti ir dėl kitų sandorių sudarymo ateityje, pvz. akcijų pirkimo-pardavimo. Šiame straipsnyje bus aptariamos sąlygos, kurias siūlytina nurodyti preliminariojoje sutartyje dėl nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo.
PRELIMINARIOJI SUTARTIS – KUO JI SKIRIASI NUO PAGRINDINĖS?
LR CK 6.165 str. 1 d. yra apibrėžta kas laikytina preliminariąja sutartimi – tai šalių susitarimas, pagal kurį jame aptartomis sąlygomis šalys įsipareigoja ateityje sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį. Iš pateikiamo preliminariosios sutarties apibrėžimo matyti, kad tai yra susitarimas sudaryti kitą – pagrindinę – sutartį ateityje. Preliminarioji sutartis nėra pirkimo-pardavimo sandoris, jos pagrindu turtas nėra perleidžiamas. Šia sutartimi, šalys susitaria sudaryti sutartį ateityje. Preliminarioji sutartis dažniausiai sudaroma išsirinkus pirkti nekilnojamojo turto objektą, kuris dar nėra baigtas statyti, arba pirkėjui išsirinkus pirkti turtą, kurio pirkimo finansavimui ketinama naudotis kredito įstaigos paskola.
TINKAMAI APRAŠYKITE TURTĄ
Kaip vieną iš esminių preliminariosios sutarties sąlygų išskirčiau tinkamą perkamo nekilnojamojo turto aprašymą. Tai ypatingai svarbu kai perkamas nebaigtas statyti nekilnojamasis turtas. Kuo smulkiau ir aiškiau aprašysite perkamą nekilnojamąjį turtą, tuo mažiau nesusipratimų kils ateityje kai statybos bus užbaigtos. Aprašyti galima ne tik koks ir kurioje vietoje turtas perkamas, bet ir nurodyti kokios statybinės medžiagos turi būti naudojamos, koks turi būti objekto plotas, lubų aukštis, šildymo sistema, įrengimas, kaip turi būti sutvarkytas kiemas (perkant individualų namą), aptarti perkamo sklypo naudojimosi tvarką, kai perkama dalis sklypo, kokiu baigtumo procentu objektas turi būti įregistruotas VĮ Registrų centras ir kitas svarbias sąlygas. Praktika rodo, kad aiškus ketinamo pirkti turto aprašymas sumažina nesklandumų ir ginčų skaičių ateityje.
GERAI APSVARSTYKITE TERMINĄ PAGRINDINEI SUTARČIAI SUDARYTI
Preliminariojoje sutartyje turi būti nustatytas terminas iki kada turi būti sudaryta pagrindinė sutartis. Jei šis terminas nėra nustatytas preliminariojoje sutartyje, pagrindinė sutartis turi būti sudaryta per 1 (vienus) metus nuo preliminariosios sutarties sudarymo. Tinkamas termino nustatymas yra labai svarbus, kadangi, nesudarius pagrindinės sutarties per nustatytą terminą, atsiranda neigiamos teisinės pasekmės: prievolė sudaryti pagrindinę sutartį pasibaigia, kaltajai šaliai gali būti taikomos netesybos (bauda) ar reikalaujama atlyginti nuostolius. Dažniausiai susitariama dėl baudos, kurios dydis lygus avanso sumai, taikymo šaliai, dėl kurios kaltės per nustatytą terminą nebuvo sudaryta pagrindinė sutartis.
KAINA IR JOS SUMOĖKJIMO TVARKA
Preliminariojoje sutartyje nurodoma ketinamo pirkti turto kaina. Pažymėtina, kad kainą galima apsibrėžti konkrečia suma arba nustatyti vieno kvadratinio metro kainą. Susitarti dėl kvadratinio metro kainos pravartu kai perkamas nebaigtas statyti objektas, kadangi jo plotas nežymiai, bet gali skirtis nuo nurodyto projekte. Nustačius kainos sumokėjimo tvarką, nei viena iš šalių sudarant pagrindinę pirkimo-pardavimo sutartį nesulauks „siurprizinių“ reikalavimų dėl greito turto kainos sumokėjimo ar prašymo dėl mokėjimo atidėjimo. Šalių susitarimu preliminariojoje sutartyje gali būti nustatytas avansas, kuris sumokamas po jos pasirašymo ir ateityje bus įskaitomas į perkamo turto kainą. Pažymėtina, kad avansas gali būti nustatomas konkrečia suma, kuri sumokama vienu mokėjimu, arba mokamas dalimis, pvz. priklausomai nuo atliktų statybos darbų, taip mažinant pirkėjo riziką.
ATSAKOMYBĖ UŽ PRELIMIANRIOSIOS SUTARTIES NEVYKDYMĄ
Preliminariojoje sutartyje svarbu aptarti šalių atsakomybę už sutartinių įsipareigojimų nevykdymą. Kaip minėjau aukščiau, dažnai būna nustatomos baudos už termino sudaryti pagrindinę turto pirkimo-pardavimo sutartį praleidimą. Tačiau taip pat galima nustatyti delspinigius pirkėjui už prievolės sumokėti avansą praleidimą, o pardavėjui už jo pareigų netinkamą vykdymą, pvz. vėluojant vykdyti sutartyje nustatytus statybos darbus (tam tikrą jų etapą).
Labai retai pateikiamose peržiūrėti sutartyse yra nustatoma preliminariosios sutarties nutraukimo tvarka. Rekomenduotina, nustatyti atvejus, kuriais preliminarioji sutartis gali būti nutraukta vienašališkai, nesikreipiant į teismą. Pardavėjui tokia teisė naudinga, kai pirkėjas vėluoja mokėti avansą – jei vėluojama sumokėti avansą, greičiausiai bus problemų ir su galutiniu atsiskaitymu, be to, avansas gali būti reikalingas ir statybos darbų užbaigimui. Pirkėjui tokia teisė naudinga, kai pardavėjas vėluoja vykdyti statybos darbus arba juos atlieka nekokybiškai, nesilaikant sutartyje nustatytų sąlygų. Susitarus dėl vienašalio sutarties nutraukimo išvengsite teisminio sutarties nutraukimo proceso, kuris būtų ilgas ir ganėtinai brangus.
NOTARO PASLAUGŲ IŠLAIDOS
Preliminariojoje sutartyje galite susitarti ir dėl pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo išlaidų pasidalinimo t. y. kaip bus dengiamos notaro paslaugų išlaidos. Be to, susitarti galite dėl notaro biuro ar konkretaus notaro, pas kurį bus sudaroma pagrindinė turto pirkimo-pardavimo sutartis. Pažymėtina, kad preliminarioji sutartis neprivalo būti notarinės formos, užtenka paprastos šalių pasirašytos rašytinės formos, kurią gali parengti Jūsų pasirinktas teisininkas. Į notarą būtina kreiptis tik dėl pagrindinės nekilnojamojo turto pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo.
GINČŲ SPRENDIMO TVARKA
Pravartu apsitarti ir ginčų sprendimo tvarką, t. y. nustatyti teismą, kuriame bus sprendžiamas šalių ginčas, jei toks kiltų. Atrodytų tai nėra labai svarbu, tačiau kai viena šalis gyvena ar veiklą vykdo Vilniuje, o kita Klaipėdoje, arba viena iš šalių reziduoja užsienyje, toks susitarimas palengvintų ginčų nagrinėjimo procesą.
Straipsnis publikuotas portale Delfi.
https://www.delfi.lt/bustas/praktine-statybu-duona/pries-perkant-busta-sudaroma-dar-viena-sutartis-ka-butina-joje-nurodyti.d?id=79360597
Straipsnyje pateikta autoriaus nuomonė, nepretenduojanti į absoliučią tiesą, kuri negali būti naudojama kaip argumentas teisiniuose ginčuose.
Kviečiu dalintis nuomone ir pasiūlymais, užduoti turimus klausimus bei siūlyti temas, kurias norėtumėte, kad apžvelgčiau elektroninio pašto adresu info@lawonline.lt. Galite kreiptis ir telefonu +370 687 12 444.